Annuïtair of lineair: wat de keuze werkelijk kost

Bij een hypotheek van € 405.000 over 30 jaar tegen 4,1% is de annuïtaire termijn € 1.956,95 per maand, de hele looptijd hetzelfde. Lineair begint op € 2.508,75 en daalt elke maand, omdat je steeds € 1.125 aflost en de rente over een krimpend saldo betaalt. De annuïteit kost in totaal € 299.503 rente, lineair € 249.767; een verschil van € 49.736.

Beide vormen lossen de lening in dertig jaar volledig af. Het verschil zit in wanneer je betaalt, en dat is een vraag over je kasstroom voordat het een vraag over rente is.

Hoe lopen de twee uit elkaar?

De lineaire termijn zakt gestaag; de annuïtaire staat stil. Ergens kruisen ze elkaar.

Maand 145 is het omslagpunt: vanaf dat moment, ruim twaalf jaar in, betaal je lineair minder per maand dan annuïtair. De eerste twaalf jaar betaal je meer, en dat extra geld is precies de reden dat de totale rente lager uitvalt.

Waarom scheelt het zoveel rente?

Omdat rente over het openstaande saldo wordt berekend en lineair dat saldo sneller verlaagt. Na tien jaar staat er bij annuïtair nog € 320.149 open en bij lineair € 270.000 — een verschil van € 50.149 waarover je twintig jaar lang geen rente meer betaalt.

Dat is ook het antwoord op de vraag waarom extra aflossen vroeg meer waard is dan laat. Elke euro die het saldo nu verlaagt, haalt alle toekomstige rente over die euro weg; dezelfde euro in jaar vijfentwintig haalt vijf jaar rente weg.

Waarom kiest bijna iedereen toch annuïtair?

Om drie redenen, en maar één ervan gaat over geld.

• Het maximale leenbedrag. Geldverstrekkers toetsen op de maandlast, en de hogere beginlast bij lineair verlaagt wat je kunt lenen bij hetzelfde inkomen.
• De eerste jaren zijn de krapste. Verhuizen, verbouwen en inrichten vallen samen met de periode waarin lineair het duurst is.
• De renteaftrek loopt terug. Wie hypotheekrenteaftrek heeft, ziet die bij lineair sneller afnemen omdat de rente sneller daalt. Het nettoverschil is dus kleiner dan het brutoverschil.

Het laatste punt is het meest ondergewaardeerde. De € 49.736 hierboven is een brutobedrag; wat je er netto van overhoudt hangt af van je tarief en van hoe lang je in de woning blijft.

Wat betekent het voor de renteaftrek?

Voor hypotheken afgesloten vanaf 1 januari 2013 geldt dat de lening in maximaal dertig jaar ten minste annuïtair moet worden afgelost om recht op renteaftrek te houden. Annuïtair en lineair voldoen daar allebei aan; aflossingsvrij niet.

Lineair lost sneller af dan het minimum, dus de aftrek blijft in stand. Wat verandert is de omvang: minder rente betekent minder aftrekbare rente, en dat is geen nadeel maar wel een reden om netto te rekenen in plaats van bruto.

Hoe zit het met de rentevastperiode?

Die staat los van de aflossingsvorm en beweegt de maandlast vaak harder. Een rentevastperiode bepaalt hoe lang het percentage vaststaat; daarna wordt opnieuw vastgesteld tegen het dan geldende tarief, over het saldo dat op dat moment openstaat.

Daar helpt lineair wel, en indirect. Omdat het saldo bij een renteherziening lager is, raakt een renteverhoging een kleinere lening. Na tien jaar is dat € 270.000 in plaats van € 320.149. Dat is geen argument dat in de brochure staat en het is er wel een.

Wat staat er nog meer op de maandlast?

Rente en aflossing zijn niet de hele rekening. Bij een woning van € 450.000 komen daar OZB, een opstalverzekering en bij een appartement de VvE-bijdrage bovenop, en die drie samen zijn al snel enkele honderden euro’s per maand.

Die posten hangen aan de woning en niet aan de hypotheekvorm, dus ze veranderen het verschil tussen annuïtair en lineair niet. Ze veranderen wel of de hogere beginlast van lineair past, en dat is de vraag die er in het eerste jaar toe doet.

Wat als je aflossingsvrij overweegt?

Dan verandert de vergelijking van vorm. Aflossingsvrij lost niets af, dus de maandlast is alleen rente: op deze lening € 1.383,75 in maand één, en over dertig jaar hetzelfde bedrag, omdat het saldo niet daalt. Aan het eind staat de volledige € 405.000 nog open.

Voor leningen vanaf 2013 geeft die vorm geen recht op renteaftrek, en geldverstrekkers begrenzen het deel dat aflossingsvrij mag zijn. Het is daarmee geen alternatief voor annuïtair of lineair, maar een onderdeel dat er soms naast staat.

Vragen die mensen stellen

Kan ik later switchen? Van annuïtair naar lineair is bij veel geldverstrekkers mogelijk, maar niet vanzelfsprekend en soms alleen bij oversluiten. Vraag het vooraf in plaats van ervan uit te gaan.

Is extra aflossen op een annuïteit hetzelfde als lineair? Het komt in de buurt en is niet identiek. Extra aflossen verlaagt het saldo en daarmee de rente, maar de termijn blijft bij de meeste verstrekkers gelijk terwijl de looptijd korter wordt.

Wat als ik binnen tien jaar verhuis? Dan is het renteverschil veel kleiner dan de € 49.736 over dertig jaar, want dat bedrag ontstaat vooral in de tweede helft. Reken met de periode die je verwacht te blijven.

Waarom is het bedrag van mijn geldverstrekker hoger? Meestal omdat daar de vaste lasten in zitten, en soms omdat er met een andere rentevastperiode is gerekend dan jij hebt ingevuld.

De keuze is er een tussen kasstroom nu en rente later, en het omslagpunt ligt verder weg dan mensen verwachten. De hypotheekcalculator laat de maandlast en het schema zien, en kilogram naar lbs is er voor de rest van de verhuisdoos.